오늘은 1가구 1주택자의 양도소득세에 대해 정리해보려 한다.
현재 1가구 1주택자이며, 머지않아 이사를 가야 할 것 같기에 양도소득세를 미리 파악해두기 위함이다.
일시적 2주택, 다주택, 조정대상지역, 거주요건 등 여부에 따라 경우가 많은 것 같은데 1가구 1주택인 경우 양도소득세 계산이나 비과세 요건이 복잡하지 않으니 해당되는 분들은 참고하시면 될 것 같다.
목차
1가구 1주택 양도소득세 비과세 요건
먼저 비과세 요건이다. 국세청 홈페이지에서 보면 1가구 1주택자의 양도소득세 비과세 요건이 친절히 명시되어 있다.
1가구 1주택의 경우 명확하다.
일단 기본 전제는 “국내에 1주택을 보유하고 있는 경우, 2년 이상 보유한 경우에는 양도소득세가 과세하지 않는다.“이다.
뭐가 어찌 되었거나 양도소득세를 내지 않으려면 2년 이상은 보유해야겠다.
그리고 아래 항목들도 따져보아야 한다.
- 양도 당시 실지거래가액이 9억 원을 초과하는 주택은 과세(9억 원->12억 원으로 변동 가능성 있음).
- 2017년 8월 3일 이후 취득 당시 조정대상지역에 있는 주택은 거주기간이 2년 이상이어야 함.
조정대상지역이라면 2년 보유에 2년 실거주까지 해야 비과세 대상이 된다고 한다.
나는 조정대상지역이지만, 보유 및 실거주를 해오고 있기 때문에 비과세 적용에 문제는 없을 것 같다. 조정대상지역이 아니라면 2년 이상 보유만 하면 되겠다.
조정대상지역을 확인하는 방법은 아래에 남겨놓았으니 참고하자.
거주기간은 주민등록표 등본에 있는 전입일, 전출일을 기준으로 한다.
전입신고하고 살았어야 한다는 뜻이다.
추가로 다주택에서 1주택으로 전환된 경우에는 다 팔고 하나만 남은 날부터 보유 기간을 계산하니 과거 2주택자였던 분들은 이 부분에서 착오가 없도록 해야 할 것 같다.
양도 당시 실질거래가액이 9억원이 넘는 경우
앞서 얘기한 것처럼 2년 보유를 했더라도 양도할 때 양도가액이 9억 원이 넘으면 과세 대상이 된다.
이때는 아래 순서로 양도소득세를 계산하면 된다.
특별한 것은 아니고, 일반적인 양도소득세 계산하는 방법이니 참고하면 될 것 같다.
- 과세대상양도차익 = 양도차익 X (양도가액 – 9억 원) / 양도가액
- 과세표준 = 과세대상양도차익 – 장기보유특별공제액 – 250만 원(기본공제)
- 양도소득세 = 과세표준 X 세율 – 누진공제액
괜히 복잡해 보이지만 순서대로 찾기만 하면 되기 때문에 실제로는 복잡하지 않다.
아래에서 예시로 설명하고 있는데, 그 전에 2번에 있는 장기보유특별공제액과 3번에 있는 세율 및 누진공제액에 대해 간단히 살펴보자.
먼저 장기보유특별공제는 말 그대로 오래 보유, 거주하고 있었으면 양도소득세를 더 깎아주겠다는 것을 말한다.
예를 들어, 보유한 지 4년 거주한 지 3년 되었다면 공제율은 16% +12% = 38%가 된다.
과세대상양도차익은 그냥 계산하면 되고, 장기보유특별공제액까지 확인을 했다면 과세표준을 알 수 있다.
양도소득세도 과세표준에 따라 세율과 누진공제액이 다르므로 과세표준을 기준으로 세율과 누진공제액을 찾아 계산하면 된다.
과세표준으로 5,000만 원이 나왔다면 세율은 24%이고, 누진공제액은 522만 원이 되는 것이다.
기본공제 250만 원은 부동산, 주식 합산이 아니라 각각 공제받는 것이니 참고.
이해하기
그럼 아래 경우를 예로 양도소득세 계산 방법을 이해해보자.
비과세 조건은 앞서 설명했으니 1가구 1주택이라도 양도소득세가 나오는 경우로 설명한다.
- 8억원 매수, 10억원 매도 (양도차익 2억원)
- 4년 보유, 1년 거주
이제 위 표를 참고해가며 하나씩 계산하면 된다.
- 과세대상양도차익
- 2,000만원 = 2억원 X (10억원 – 9억원) / 10억원
- 장기보유특별공제액
- 320만원 = 2,000만원 X 0.16
- 과세표준
- 1,430만원 = 2,000만원 – 320만원 – 250만원
- 세율 및 누진공제액
- 세율 : 15%
- 누진공제액 : 108만원
- 양도소득세
- 106.5만원 = 1,430만원 X 0.15 – 108만원
- 지방소득세
- 10.65만원= 106.5만원 X 0.1
총 납부할 금액은 117.15만원이 된다.
끝으로
여기까지 1가구 1주택 양도소득세 비과세 요건과 과세 되는 경우 계산하는 방법을 살펴보았다.
실거주만 한다면 그리 까다로운 조건이 아니지만, 요즘 9억 원이 넘는 집이 넘쳐나는 상황에서는 다소 기준이 높다고 생각할 수도 있겠다.
아래 국세청 양도소득세 홈페이지와 양도소득세 계산기 주소를 남겨두었으니 아래 사이트도 참고하면 도움이 될 것이다.