모기지론 주택연금 비교 가이드｜역모기지론까지 헷갈리지 않게 정리합니다

모기지론과 주택연금이 같은 말인가요?
헷갈리기 쉬운 두 제도, 실제로는 목적도, 대상도 완전히 다릅니다.
이 글에서는 ‘모기지론 주택연금’이라는 키워드를 중심으로, 민간 역모기지론까지 총 세 가지 제도의 차이점과 선택 기준을 한눈에 정리해드립니다.

모기지론 주택연금, 내 상황에 맞는 선택은?

모기지론 주택연금 모두 집을 담보로 활용하지만, 상황에 따라 선택지는 달라집니다.

• 내 집을 사기 위한 대출이라면? → 모기지론(주택담보대출)
• 집은 있지만 노후 소득이 필요하다면? → 주택연금(모기지론)
• 주택연금 조건이 안 맞는 고가 주택 보유자라면? → (민간)역모기지론

제도의 이름은 헷갈릴 수 있지만, 자신의 목적에 따라 선택은 분명해집니다.

모기지론이란?

모기지론 주택연금의 핵심 차이는, 전자는 주택을 마련할 때 대출을 받는 것이고 후자는 주택을 담보로 금융기관에서 돈을 빌리는 대출 제도입니다.

흔히 집을 살 때 받는 주택담보대출이 여기에 해당되며, 디딤돌대출, 보금자리론 등이 대표적입니다.

구분	내용
적용 대상	내 집 마련이 필요한 무주택자 또는 유주택자
목적	주택 구매 자금 마련
조건	소득, 신용 등급, LTV, DSR 등 대출 심사 기준 충족
장점	집을 살 수 있는 자금 확보, 대출상품 다양
단점	매달 원리금 상환 부담, 금리 상승 시 이자 부담 증가
상환 방식	원리금 분할 상환, 만기일시상환 등

주택연금이란?

주택연금은 ‘역모기지론’이라고도 불립니다.

만 55세 이상의 고령자가 자신이 보유한 주택을 담보로 매달 일정액을 연금처럼 평생 수령하는 제도로, 한국주택금융공사(HF)에서 운영하는 대표적인 공적 역모기지론입니다.

구분	내용
적용 대상	만 55세 이상 1주택자 (공시가격 12억 이하)
목적	노후 소득 확보
조건	한국주택금융공사 기준 충족, 거주 유지 필수
장점	평생 연금 수령, 정부 보증으로 안전성 높음
단점	주택 자산 상속 제한, 장기 이용 시 이자 증가 가능성
수령 방식	종신 월지급형, 대출한도 내 일시금 가능

자세한 내용은 한국주택금융공사(HF) 공식 사이트에서 확인할 수 있습니다.

역모기지론이란?

공적 주택연금과 달리 하나은행이나 KB국민은행 등 민간 금융기관에서 금융기관에서 자체 설계한 역모기지 상품으로, 주택연금 신청 조건이 안 되는 고가 주택 보유자들을 위한 상품입니다.

이름은 ‘연금’처럼 보이지만, 실제로는 금융기관이 주택을 담보로 제공하는 대출 상품입니다.

즉, 금융사가 대출을 집행하고, 이자를 붙여 상환받는 구조이기 때문에 주택연금과는 근본적으로 다릅니다.

정부 보증 없이 금융사가 직접 운영하며, 연금 수령 방식이나 계약 구조가 주택연금보다 더 다양하고 복잡할 수 있습니다.

구분	내용
적용 대상	만 55세 이상, 고가주택 보유자 (공시가격 12억 초과 포함)
목적	생활비 확보 (특히 고가 자산 보유 고령자 대상)
조건	주택 신탁 가능, 일부는 다주택자도 허용
장점	고가 주택도 가능, 종신 지급형 일부 존재
단점	정부 보증 없음, 만기형 상품의 경우 거주 안정성 낮음
수령 방식	종신형 또는 만기형 등 다양 (상품별 상이)

대상 외에도 상품 구조와 보증 여부 등 차이가 있기 때문에, 역모기지론을 알아보고 있다면 주택연금과의 차이도 함께 이해하는 것이 중요합니다.

모기지론 vs 주택연금 vs 민간 역모기지론 요약 비교

상황별 예시로 보는 제도 선택법

모기지론 주택연금 중 어떤 제도가 적합한지, 상황별 예시로 살펴보세요.

• 60대 A씨 : 시세 10억 원 아파트를 소유하고 있고, 은퇴 후 정기 소득이 없는 상태
  → 주택연금으로 공적 보증 하에 평생 월 연금 수령 가능
• 40대 B씨 : 맞벌이 부부로 첫 집 장만을 준비 중이며, 자금 여유는 부족한 상황
  → 모기지론(디딤돌대출 또는 보금자리론)으로 내 집 마련 자금 확보 전략
• 70대 C씨 : 공시가 16억 원의 고가 아파트를 보유하고 있지만, 연금 수입은 부족한 상태
  → 공적 주택연금 조건에 해당되지 않음
  → 하나은행 역모기지론 등 민간 상품을 활용해 고가 자산을 노후 소득으로 전환하는 전략

요약 정리｜세 제도 한눈에 정리하기

상황별 예시에서 살펴본 내용을 간결히 요약하면 다음과 같습니다:

• 🏠 모기지론(주택담보대출) : 내 집 마련을 위한 대출이 필요할 때
• 👵 주택연금 : 집은 있지만 노후생활비가 필요한 고령자에게 적합
• 💰 민간 역모기지론 : 공적 주택연금 대상이 아니지만 고가 자산을 활용하고 싶은 경우

각 제도는 대상, 목적, 운영 주체가 확연히 다르기 때문에, 본인의 상황에 맞게 신중하게 선택하는 것이 중요합니다.

함께 보면 좋은 글

• 후순위 대출, 이렇게 많았어?｜주택담보 후순위 대출 상품 5가지 정리
• 토지 소유자 쉽게 찾는 법｜땅주인 조회하는 가장 확실한 방법
• 흩어진 퇴직연금 한눈에 확인｜내 퇴직연금 전부 조회하는 방법
• 국민연금으로 대출 가능할까?｜실제 가능한 3가지 사례 소개
• 나는 국민연금 얼마나 받을까?｜2025년 기준 예상 수령액표로 확인하세요