전세나 월세 계약을 앞두고 있는 사람들은 ‘혹시 전세사기는 아닐까’하는 마음에 불안할 것입니다.
그래서 오늘은 전세사기 안당하는법 5가지를 준비했습니다.
부동산을 끼고 계약하더라도 오늘 소개한 5가지는 반드시 직접 챙겨 불미스러운 일을 예방하십시오.
목차
전세사기 안당하는법 5가지
임대차 계약을 맺기 전에 부동산을 끼고 계약하니 괜찮다고 생각하시는 분들이 많습니다.
하지만 공인중개사는 한 건이라도 계약을 성사시켜야 수수료를 받을 수 있다는 점을 잊지 마십시오.
전세사기 안당하는법은 계약자가 직접 확인하고, 필요한 것은 요구하는 것이 기본이라는 점 미리 말씀드립니다.
매매 시세 확인
집을 보기 전에 가장 먼저 해야 할 것은 이 집의 매매 시세를 파악하는 것입니다.
최근에 얼마에 거래가 되었는지(실거래가), 현재 판매자들이 원하는 가격은 얼마인지(호가)의 괴리가 크지는 않은지를 파악해보면 좋습니다.
매매 시세를 살펴야 하는 이유는 매매 시세보다 전세가가 너무 높으면 문제가 될 수 있기 때문입니다.
매매 시세 대비 전세가가 70~80% 정도되면 다소 높은 편이라고 볼 수 있는데요,
아래와 같은 사례를 생각해보면 그 이유를 한번에 이해할 수 있습니다.
매매 시세가 3억 원인 아파트에 2억 7천만 원에 전세로 들어간다고 가정하겠습니다.
2년 후에 계약 종료로 보증금을 받고 나와야 하는데 하락장을 맞아 매매 시세가 2억 6천만 원이 됩니다.
이 때 집주인이 보증금을 돌려주지 않으면 경매를 진행하여 내 보증금을 회수해야 하는데, 시세가 2억 6천만 원인 집이 2억 7천만 원에 낙찰될 리 없습니다.
그러면 결국 내가 원치 않게 비싼 값에 그 집을 사게 되는 것이 되겠죠.
이런 현상은 아주 흔하게 발생하고 저 역시 겪은 적이 있습니다.
전세가율(매매가 대비 전세가)이 너무 높은 집이라면 보증금을 조금이라도 줄이고 그에 상응하는 만큼은 월세로 부담하는 것을 고려해 보시기 바랍니다.
전세가율이 너무 높은 집은 신중하게 계약하는 것 말고는 특별히 예방할 수 있는 방법이 없습니다.
참고로 아파트는 전세가율을 파악하기 쉽지만, 다세대나 다가구는 그렇지 않습니다(거래도 적고 모두 다르게 생겨 참고도 어렵습니다).
전세사기 문제가 아파트 보다는 빌라에서 많이 발생하는 것도 이와 관련이 있습니다.
등기부등본 확인
전세사기 안당하는법에서 등기부등본 확인은 아무리 강조해도 지나치지 않습니다.
등기부등본을 통해 누구나 이 집 주인이 누구인지, 권리관계가 어떻게 되어있는지, 근저당은 없는지 등을 확인할 수 있습니다.
‘문제없다’, ‘집주인이 부자다’, ‘괜찮다’ 등 공인중개사의 말만 믿지 말고, 계약하기 전에 반드시 등기부등본을 직접 열람(또는 발급)하여 확인해 보시기 바랍니다.
등기부등본 보는 법은 이전 글에서 자세히 소개했는데요, 만약 등기부등본 상 위험 요소가 있다면 그 집이 아무리 마음에 들어도 계약은 포기하는 것이 현명합니다.
핵심만 요약해보면,
가장 흔하게 을구에 근저당이 설정되어 있을 수 있습니다.
근저당이 설정되어 있다는 것은 아래와 상황이 발생할 수 있다는 것을 의미합니다.
매매 시세가 3억인데, 근저당이 5천만 원 설정되어 있는 집이 있습니다.
그리고 이 집이 너무 마음에 들어서 2억 7천만 원에 전세 계약을 했다고 치겠습니다.
2년 후에 집주인이 돈을 돌려주지 않아 경매가 진행되어 운 좋게 이 집이 누군가에게 3억 원에 낙찰되었습니다.
이제 5천만 원을 근저당을 설정한 채권자가 먼저 받아가니 후순위인 내 보증금 2억 7천만 원은 모두 배당(회수) 받을 수가 없게 됩니다.
근저당만 없었으면 모두 받을 수 있는데, 내 보증금보다 선순위에 있는 근저당이 있으면 이런 일이 생길 수 있습니다.
근저당이 설정된 집에 계약하지 않는 것이 상책인데, 정말 마음에 드는 집이라면 아래와 같은 방법을 고려해보세요.
- (보수적으로) 매매 시세의 70% – 근저당 설정액이 내 보증금보다 큰 것만 찾는다.
- 계약서에 전세 잔금으로 근저당을 말소한다는 조항을 작성한다(완벽한 예방은 안됨).
- 전세 보증보험에 가입한다(근저당이 많이 설정되어 있으면, 전세자금대출도 안되고 보증보험 가입도 거절됨).
미납국세 확인
등기부등본에서 집주인이 납부하지 않아 발생한 세금 체납 내역은 확인이 안됩니다.
집이 경매로 넘어가면 미납 국세(당해세)는 보증금보다 우선 배당되기 때문입니다.
2023년 4월 3일 이후로는 전입신고 후 발생한 체납 세금에 한해서는 국세보다 전세금이 먼저 배당을 받습니다만, 전입신고 전에 발생한 국세 체납은 여전히 전세사기 위험 요소입니다.
임대인의 미납국세가 있는지는 어떻게 확인할 수 있을까요?
현재 임대인이 미납국세 여부를 확인해주어야 할 의무는 없습니다.
공인중개사를 통해 얘기는 해볼 수 있겠지만, 해주지 않아도 강제할 수는 없습니다.
하지만 보증금 1,000만 원 이상 임대차 계약을 맺은 후에는 임대인 동의 없이 임차인이 조회할 수 있습니다(열람 사실은 통보됨).
계약서에 사전에 고지하지 않은 국세가 있으면 임차인이 본계약을 해제할 수 있다는 특약을 넣고 계약 후에는 국세 미납이 있는지 직접 확인하십시오.
안타깝게도 계약 전에는 임대인의 동의가 필요한데, 번거롭지만 체납이 없다면 집주인도 기꺼이 동의해줄 것입니다.
미납국세는 가까운 세무서 민원봉사실에 방문하여 확인할 수 있습니다.
미납국세 등 열람신청서, 임대인 신분증 사본, 신청인 신분증이 필요하며, 만약 임대인 동의 없이 조회한다면 임대인 신분증 사본 대신 임대차계약서를 지참하면 됩니다.
전세보증보험 가입
만약을 위해 전세보증보험에도 가입하는 것이 좋습니다.
전세보증보험에 가입하면 계약 만료 시 임대인이 보증금을 반환하지 않았을 때 보증보험에서 대신 반환해주기 때문에 전세사기 및 보증금 회수가 걱정된다면 가입하십시오.
보증보험 가입에는 집주인의 동의가 필요하지 않으나 무료는 아닙니다(보증금에 따라 비용 차이 있음).
근저당이 없고 보증금 회수에 위험할 것이 전혀 없는 물건은 가입하지 않아도 상관없습니다.
하지만 불안함에 불편하거나 반드시 제 때(계약 만료와 함께) 보증금을 받아야 한다면 가입하는 것이 좋습니다.
전세보증보험은 주택도시보증공사(HUG), 주택금융공사(HF), 서울보증보험(SGI)에서 가입할 수 있습니다.
세 곳의 가입조건과 비용이 다르니 꼼꼼하게 비교해본 후 가입하는 것을 추천합니다.
전입신고, 확정일자 받기
전세사기 안당하는법에서 가장 기본이자, 반드시 해야 하는 것은 전입신고와 확정일자를 받는 것입니다.
전입신고는 내 주소지를 변경(주민등록)하는 것을 말하고, 확정일자를 받는 것은 본 계약이 유효하다는 것을 증명하는 절차를 말합니다(계약서에 확정일자가 찍힌 도장을 찍어줍니다).
이 두 가지 모두 주민센터에서 한 번에 처리가 가능합니다.
일단 전입신고를 하면 대항력이라는 것이 생깁니다.
대항력은 집이 다른 사람에게 팔려도 새로운 임주인에게 나의 임차권을 주장할 수 있는 권리를 말합니다.
대항력이 있기 때문에 계약기간 중에 집주인이 바뀌었다고 만료전에 임차인이 쫓겨나지 않는 것입니다.
확정일자를 받으면 우선변제권을 획득하게 됩니다.
그래서 확정일자 이후에 집주인이 집을 담보로 돈을 빌려도 그 채권자보다 내가 먼저 돈을 받을 수 있습니다.
주의할 점은 우선변제권은 전입신고와 확정일자 모두 받아야 획득할 수 있다는 것이고, 받은 즉시 효력이 발생하는 것이 아니라 다음날 0시 0분부터 효력이 발생한다는 것입니다.
예를 들어 1월 2일 오전 11시에 전입신고와 확정일자를 받았다면, 1월 3일 0시 0분부터 효력이 발생한다는 뜻입니다.
문제는 여기에 있습니다. 만약 1월 2일 오후 2시에 집주인이 대출을 받아 근저당이 설정되면, 내가 먼저 확정일자를 받았음에도 근저당권이 선순위에 있게 되는 일이 발생합니다.
이를 알고 고의적으로 악용하는 집주인이 있을 수 있기 때문에 계약서에 잔금일 다음날까지 근저당을 설정할 수 없다는 특약을 넣는 것이 좋습니다(특약으로 명시해도 근저당 설정을 한다면 결국 소송으로 해결해야 함).
또한 잔금 전에 등기신청사건 처리현황 조회를 하여 근저당 설정이 진행되고 있지는 않은 지 다시한번 확인할 필요가 있겠습니다.
근저당 설정이 진행중이라면 ‘신청사건 처리중’이라고 표시됩니다.
참고로 전입신고와 확정일자를 받은 것과 동일한 효력을 가진 전세권 설정이라는 것이 있습니다.
전세권은 설정하자마자 즉시 효력이 생기지만 집주인의 동의가 필요하고, 각종 비용이 다소 부담스러울 수 있기 때문에 전입신고와 확정일자를 받는 것이 어렵지 않다면 굳이 전세권 설정을 할 필요는 없습니다.
► 나의 국민은행 전세자금대출 후기 이 2가지는 꼭 기억하세요
마치며
오늘은 전세사기 안당하는법 5가지를 알아보았습니다.
전세사기가 기승을 부리고 있는데, 아파트 외 다세대, 다가구, 오피스텔 등은 특히 계약 전에 문제가 없는지 꼼꼼하게 살펴봐야 합니다.
그리고 다시한번 강조하지만 반드시 직접 등기부등본을 확인하시고, 전입신고와 확정일자를 최대한 빨리 받으세요.