모르는 사람에게 거액의 돈을 주면서 등기부등본도 제대로 보지 않는 사람들이 허다합니다.
부동산에서 괜찮다는 말은 우리의 돈을 지켜주지 못하기 때문에 우리는 반드시 직접 등기부등본을 확인해야 합니다.
오늘은 초보자도 이해하기 쉽게 전세 등기부등본 보는법을 정리해보았습니다.
이 정도만 알아도 훨씬 안전하게 부동산 거래를 할 수 있으니 끝까지 내용 살펴보시기 바랍니다.
목차
등기부등본이란
등기부등본이란 부동산 권리관계를 작성한 서류입니다.
등기부등본을 통해 해당 부동산의 주인은 누구인지, 융자가 있는지 등은 물론 부동산에 관련된 모든 권리 관계를 확인할 수 있습니다.
그러니 전세는 물론이고 월세를 구할 때도 계약하기 전에 반드시 그것도 자세히 살펴봐야할 문서라고 할 수 있습니다.
등기부등본은 누구나 열람하고 발급할 수 있습니다.
주소만 알고 있으면 소유주나 해당 부동산과는 전혀 관련이 없는 사람도 누구의 허락 없이 확인할 수 있습니다.
반대로 내 집도 누군가가 확인할 수 있다는 뜻입니다.
등기부등본은 인터넷 등기소에서 700원을 내고 열람할 수 있고, 발급(1,000원)도 가능합니다.
그리고 컴퓨터 사용이 어렵다면 등기소에 방문하여 발급도 가능하고 구청, 주민센터, 세무서 등에 설치되어 있는 무인 발급기에서도 발급할 수 있습니다.
(무료 열람 방법은 본문에 링크를 남겨두었으니 참고하세요)
등기부등본 구성
전세 등기부등본 보는법을 살펴보기 전에 등기부등본의 구성에 대해서 간략히 훑어보겠습니다.
등기부등본은 부동산에 따라 토지, 건물, 집합건물 등기부등본으로 나뉘어져 있습니다.
그래서 주택이라면 토지, 건물 등기부등본을 확인해야 하고, 아파트, 오피스텔, 빌라 등 한 건물에 호수마다 소유주가 다른 건물은 집합건물 등기부등본을 확인하면 됩니다.
이 글에서는 집합건물 등기부등본을 예시로 설명을 하도록 하겠습니다만, 건물, 토지 등기부등본이라고 특별히 다를 것은 없으니 동일하게 참고하시면 되겠습니다.
등기부등본은 표제부, 갑구, 을구로 구성되어 있습니다.
그런데 아파트와 같은 집합건물은 표제부가 2개(일반건물은 표제부가 1개)이고, 갑구, 을구가 각각 하나씩 있습니다.
아래에서 각 항목에 대해 자세히 살펴보겠습니다만,
표제부는 건물, 해당 호수의 표시적인 사항이 기록되어 있고, 갑구는 소유권, 을구는 소유권 이외의 권리관계가 기재되어 있습니다.
그러니 등기부등본만 보면 이 집이 몇 평이고 언제 지어졌고, 주인은 누구이며 현재 건물에 근저당이 잡혀 있는지를 등 모든 것을 알 수 있는 것입니다.
자, 그러면 아래에서 전세 등기부등본 보는법을 자세히 살펴보도록 하겠습니다.
전세 등기부등본 보는법
표제부
먼저 표제부입니다.
표제부는 부동산의 표시적인 사항이 기록되어 있는데요, 소재지, 면적, 현황, 건물내역 등이 나타나 있습니다.
집합건물 등기부등본에서 표제부는 2개입니다.
그 이유는 하나는 건물 전체에 해당하는 표제부이고, 하나는 해당 호수에 대한 표제부이기 때문입니다.
예를 들어 101동 202호 등기부등본이라면, 첫 번째 표제부에는 101동, 두 번째 표제부에는 202호에 대한 표시입니다.
실제 표제부를 한번 살펴보도록 하겠습니다.
먼저 1동의 건물의 표시 부분입니다.
건물 명칭은 일반적으로 부르는 이름과 다를 수도 있고, 이름이 없는 경우도 있습니다.
건물 명칭보다는 거래하려는 곳과 등기부등본에 있는 주소가 일치하는지 확인하시면 됩니다.
지목은 토지의 사용 목적, 면적은 동의 면적을 뜻합니다.
다음은 해당 호수(예 202동) 건물의 표시입니다.
여기서 건물내역에 있는 면적은 공용면적이 아니라 해당 호수의 전용면적입니다.
아래 대지권의 표시 부분에서는 비율을 보시면 되는데, 해당 동의 대지에 대해 가지는 권리라고 보시면 됩니다.
집주인이 해당동의 전체 면적에서 이정도 면적은 권리가 있다고 설명할 수 있겠습니다.
나중에 재건축을 하게 된다면 이 비율이 중요한데, 전세나 월세의 경우에는 사실 크게 중요하지 않습니다.
집합건물 특히 아파트의 경우 표제부에는 특이 사항은 없는 경우가 많습니다.
갑구
전세 등기부등본 보는법에서 표제부도 중요하지만, 사실 갑구와 을구가 더 중요합니다.
갑구에는 소유권 및 소유권 관련 권리관계가 기재되어 있습니다.
갑구를 살펴보면 지금까지 집 주인이 어떻게 바뀌었으며 지금은 누구인지 모두 알 수 있습니다.
그리고 소유권에 있는 제한 역시 갑구에 기록이 됩니다.
말로는 이해가 쉽지 않으실 텐데요 예시와 함께 살펴보겠습니다.
먼저 순위번호는 등기한 순서를 말합니다.
4, 5는 주등기 4-1은 부기등기이며 부기등기는 주등기 순위를 따라갑니다.
위 등기부등본에서는 4번 소유자의 주소가 바뀐 것이 4-1로 기록되어 있습니다.
등기목적에는 매매, 전거 외에도 소유권이전, 압류, 가압류, 가처분, 경매실행 등이 기재됩니다.
등기목적에 들어갈 수 있는 것들 중 유심히 보아야 할 것은 아래와 같은 것들입니다.
- 가등기 : 집 주인이 바뀔 수 있다는 뜻. 추후에 등기가 어떻게 바뀌었는지 반드시 확인할 필요가 있음.
- (가)압류 : 집주인이 돈을 빌렸는데 갚지 않아서 채권자가 이 집에 (가)압류를 건 것. 세금체납도 압류로 표시될 수 있습니다.
- 경매개시결정 : 경매가 진행되고 있다는 뜻.
- 가처분 : 소유권을 다투는 자가 현재 소유자가 해당 부동산을 처분하지 못하도록 한 것.
갑구에 위와 같은 내용이 나온다면 매매는 물론이고 임차(전세, 월세) 계약도 신중하게 하는 것이 좋습니다.
나중에 재판이 진행될 것이고, 소유자가 변경될 확률이 높기 때문입니다.
소유자가 변경되면 그 전에 있었던 등기는 말소될 가능성이 있습니다.
저라면 등기목적에 위와 같은 것들이 있다면 애초에 이런 물건은 계약하지 않을 것 같습니다.
등기목적이 소유권이전이라고 되어 있으면 말 그대로 주인이 바뀌었다는 뜻입니다.
권리자 및 기타사항(위 사진에서 오른쪽)에서는 해당 등기에 대한 설명이 나오는데, 소유권이전의 경우 소유자의 주민등록번호, 주소, 매매 금액 등을 확인할 수 있습니다.
여기에서 소유자가 1명이면 단독 소유이고, 공동소유라면 공유자라고 나오고 각자의 지분도 나와있습니다.
공동소유일 때는 계약과 보증금을 이체할 때 조금 더 신경을 써야 합니다.
소유자가 단독이면 소유자와 계약하고 소유자 명의의 계좌로 보증금 이체하면 됩니다.
하지만 소유자가 2인이면 두 명과 계약을 진행해야 하고, 만약 한 명이 안 오면 대리인이 위임장, 인감증명서, 신분증, 인감을 가지고 와야 합니다.
(참고로 인감증명서는 확인만 하면 되고, 임차인이 원본을 회수는 하지 않는 것이 일반적입니다.)
이때 소유자 한 명의 지분이 더 많으면 그 사람이 단독으로 계약을 진행할 수 있습니다.
민법 265조 공유물의 관리, 보존에서 공유물 관리에 대한 사항은 공유자의 지분의 과반수로써 결정한다고 되어 있기 때문입니다.
그러니 소유자가 3명이라면 2명이 계약하러 나오면 되고, 아니면 한 명이 다른 한 명의 위임장을 가져와도 됩니다.
을구
을구에는 소유권 이외의 권리에 대한 사항이 나옵니다.
소유권을 제한하는 사항이 기재되니 정말 중요한 부분이 바로 을구입니다.
을구에서는 등기목적에 지상권, 지역권, 전세권, 근저당권, 임차권 등이 기재됩니다.
을구가 깨끗한 등기부등본도 많지만, 근저당권 정도는 잡혀 있는 등기부등본도 흔합니다.
근저당권은 소유자가 해당 부동산을 담보의 채무가 있다는 것입니다. 즉, 융자가 있다는 것이죠.
근저당권에서는 채권최고액을 확인할 수 있는데요, 채권최고액이 실제로 빌린 원금은 아닙니다.
채권최고액은 빌린 원금이 아니라 원금에 이자까지 더해져서 원금보다 20~30%더 많은 금액으로 설정됩니다.
즉, 채권최고액으로 원금을 가늠해볼 수는 있지만, 정확한 액수는 알 수 없습니다.
근저당은 없으면 가장 좋지만 있다고 무조건 문제가 되는 것은 아닙니다.
흔히 채권최고액 + 전세보증금이 해당 부동산이 경매로 팔렸을 때 70% 가격 이내면 안전하다고 말합니다.
정말 마음에 드는 매물인데 근저당이 있다고 무조건 거래를 하지 않는 것보다는 시세와 채권최고액을 확인해보고 만약 이 집이 경매로 팔리더라도 보증금 반환에 문제가 없을 것 같다면 진행해도 될 것입니다.
다음으로 전세권은 보증금을 보호하기 위해서 물건으로서 등기한 것입니다.
일반인은 전입신고를 하고 확정일자를 받으면 우선변제권이 생기기 때문에 굳이 돈을 들여 전세권을 설정할 필요가 없습니다.
우선변제권이 생기면 경매로 넘어갔을 때 후순위 권리자가 기타 채권자보다 우선해서 돈을 받게 됩니다.
하지만 법인은 확정일자로 보호가 안되기 때문에 전세권을 설정합니다.
임차권은 임차권등기명령이 신청되었다는 것을 뜻합니다.
보증금을 받지 못한 채로 이사를 가게 되면 대항력과 우선변제권을 잃게 되는데요, 이때 임차권을 설정하고 이사를 하게 되면 대항력과 우선변제권을 모두 유지할 수 있습니다.
즉, 임차권이 설정되어 있다면, 이 집에 살았다가 보증금을 받지 못하고 나간 사람이 있다는 뜻입니다.
전세나 월세로 들어갈 집 등기부등본에 임차권이 설정되어 있다면 주의해야겠죠.
그리고 임차권등기가 설정되어 있는 집은 집이 경매로 팔려도 임차권등기자가 먼저 돈을 받고 세입자가 후순위가 되기 때문에 각별히 주의를 기울여야 합니다.
지상권과 지역권은 집합건물에서 흔하게 기재되지는 않습니다.
지상권은 다른 사람의 토지 위에 건물을 짓거나 나무를 심어서 사용할 때, 토지를 사용할 수 있는 권리를 말하고, 지역권은 해당 토지에 진입로가 없는 경우 다른 사람의 토지를 이용해서 통행할 수 있는 권리를 말합니다.
을구에 근저당(융자)에 등기가 되어 있는 것은 제법 흔합니다.
그러나 경매로 넘어가 집이 팔렸을 때 채권최고액을 빼고도 내 보증금이 남아야 된다는 점은 반드시 기억해 두십시오.
마무리
지금까지 전세 등기부등본 보는법에 대해 살펴보았습니다.
전세는 물론이고 월세를 계약할 때도 등기부등본은 직접 확인해보고 이상한 부분이 있다면 중개사에게 적극적으로 문의하시기 바랍니다.
등기부등본에 주의해야 할 내용이 있는데 계약을 했다가 나중에 문제가 생기면 결국 본인의 잘못입니다.
누구도 책임져주지 않고, 권리 관계에 따라 내 보증금이 날아갈 수도 있는 것입니다.
개인적으로는 등기부등본이 깨끗한집만 들어가거나 근저당권이 잡혀 있다면 전세보증보험에 가입하는 것을 권합니다.
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