부동산은 취득, 보유, 매매할 때 모두 큰 비용의 세금이 부과된다.
일반적으로 부부 공동명의를 하면 절세를 할 수 있지만, 세법이 바뀌면서 항상 그렇지는 않게 되었다.
아래에서 부부 공동명의 장단점에 대해 정리해 두었으니 꼼꼼하게 유불리를 따져보도록 하자.
목차
부부 공동명의 장단점
부부 공동명의를 했을 때 얻을 수 있는 일반적인 장단점이 있지만, 모두에게 통용되는 것은 아니다.
누군가에게는 장점이 단점이 될 수도 있고, 또 어떤 것들은 관련이 없을 수도 있다.
그럼 아래에 있는 부부 공동명의 장단점을 살펴보고, 나에게 해당되는 것들은 어떤 것인지 하나씩 살펴보자.
부부 공동명의 장점
공동명의로 주택 등 부동산을 취득하는 부부 대부분은 절세가 목적일 것이다.
물론 재산 분할이나 기타 목적이 있을 수 있지만, 종합부동산세, 양도소득세 등 부동산 관련 세금을 조금이라도 아낄 수 있기 때문에 공동명의로 부동산을 취득한다.
종합부동산세 절세
재산세와 다르게 종합부동산세는 물건 당 부과되지 않고, 인당 부과된다.
현재 1세대 1주택 단독명의로 부동산을 보유하고 있으면 공제금액이 11억 원이고, 공동명의라면 인당 6억 원(기본공제)씩 공제하여 총 12억 원을 공제받을 수 있기 때문에 종합부동산세가 줄어들 수 있다.
하지만 공동명의는 세액공제율이 0%라는 점을 기억해야 한다.
단독명의로 보유하면 보유기간과 연령에 따라 최대 80%까지 세액공제가 된다.
그렇기 때문에 해당 부동산을 오래 보유할 예정이라면 단독명의로 보유하는 것이 더 나은 선택이 될 수 있다.
참고로 지분이 조금이라도 있으면 주택수가 늘어나게 되며, 2주택을 각각 부부 공동명의로 보유하고 있다면 두 사람 모두 2주택자가 되어 중과세율을 적용 받을 수 있으니 이 점 충분히 고려해야 한다.
양도소득세 절세
부동산을 매매하면 양도차익(취득가액-양도가액)에 대한 세금인 양도소득세를 내야 한다.
양도소득세는 인당 기본 공제로 250만 원을 받으며, 부부 공동명의라면 500만 원을 공제받을 수 있다.
(기본 공제로 세금이 직접적으로 줄어드는 것이 아니라 과세표준에서 공제 된다)
아래 표와 같이 양도세 세율은 6~45%이다.
| 과세표준 | 세율 | 누진공제 |
| 1200만 원 이하 | 6% | – |
| 1200만 원 초과 4600만 원 이하 | 15% | 108만 원 |
| 4600만 원 초과 8800만 원 이하 | 24% | 522만 원 |
| 8800만 원 초과 1억 5천만 원 이하 | 35% | 1,490만 원 |
| 1억 5천만 원 초과 3억 원 이하 | 38% | 1,940만 원 |
| 3억 원 초과 5억 원 이하 | 40% | 2,540만 원 |
| 5억 원 초과 | 42% | 3,540만 원 |
| 10억 원 초과 | 45% | 6,540만 원 |
만약 양도차액이 3억 원이라면, 단독명의의 경우 세율은 40%이지만, 50% 지분으로 공동 명의로 되어 있다면 세율은 38%로 낮아진다.
양도소득세는 보유기간과 거주기간에 따라 비과세 혜택이 있으니 단독 명의라도 양도소득세 비과세 혜택을 받을 수 있는지 확인해보자.
종합부동산세와 양도소득세는 관련 이슈가 많고, 상황에 따라 계산 및 금액 차이가 크기 때문에 간단하게 계산이 되지 않는 경우에는 부동산 전문 세무사 상담을 받아 공동명의가 더 나은지 꼼꼼하게 확인할 필요가 있다.
상속세 절세
아래에서 살펴볼 증여세와 마찬가지로 상속세도 상속금액이 커질수록 세율도 높아진다.
배우자가 사망하는 경우 지분에 대해서만 상속세가 부과되기 때문에 낮은 세율이 적용될 가능성이 높아진다.
아래 상속세율표를 참고하자.
| 과세표준 | 세율 | 누진공제액 |
| 1억원 이하 | 10% | 0원 |
| 5억원 이하 | 20% | 1천만 원 |
| 10억원 이하 | 30% | 6천만 원 |
| 30억원 이하 | 40% | 1억 6천만 원 |
| 30억원 초과 | 50% | 4억 6천만 원 |
재산권 행사
마지막 부부 공동명의 장단점은 배우자가 단독으로 담보 대출을 받거나 매매하는 등의 재산권을 행사할 수 없다는 점이다.
부부사이라도 재산을 각각 관리하는 경우가 많고, 부동산과 같이 규모가 큰 자산이라면 특히 그럴 수 있다.
세금을 떠나 재산에 대한 일종의 보호장치로 부부 공동명의를 하는 경우도 많다.
대신 매매나 기타 세금 신고를 할 때, 두 명 모두 해당되기 때문에 절차가 다소 번거로워진다는 단점도 있다.
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부부 공동명의 단점
다음으로 부부 공동명의 단점에 대해서도 알아보자.
취득세 부과
부동산을 단독명의로 먼저 취득한 후 나중에 부부 공동명의로 변경하려면, 해당 지분만큼 취득세를 내야한다.
배우자가 신규로 재산을 취득한 것이기 때문에 새로 취득한 지분만큼 취득세를 내야한다.
여기에 지방세와 농어촌특별세 그리고 등기에 드는 비용까지 생각하면 오히려 부부 공동명의를 하는 것이 손해일 수 있다.
그러므로 아래 증여세 및 건강보험료도 함께 비교해보고, 공동명의를 진행하는 것이 좋겠다.
증여세 부과
부부간에도 증여세가 나온다.
배우자가 취득하는 지분만큼 소득이 없었다면(증명이 안된다면) 증여세가 나올 수 있습니다.
배우자 증여 비과세 한도는 10년 이내 6억 원인데, 만약 15억 원의 주택을 배우자와 공동명의로 취득한다면 7.5 – 6 = 1.5억 원에 대한 증여세가 과세될 수 있습니다.
증여세는 민감한 사안이고 누락시 가산세를 내야하니, 증여세 부과 대상이라 생각된다면 반드시 세무사와 상담을 하는 것을 추천한다.
잘못된 세금 계산이나 누락으로 인한 손해(가산세)보다 세무 상담, 대리 비용이 훨씬 저렴하니 가급적이면 전문가에게 일을 맡기자.
건강보험료 지역가입자 전환
배우자가 부동산을 취득하면서 건강보험료 피부양자 조건 박탈이 되지 않는지 살펴보아야 한다.
2022년 7월부터 재산 과세표준 3억 6000만 원 초과에 연 소득 1000만 원 초과 시 피부양자 조건 미달 된다(현행 과세표준 5억 4천만 원, 연 소득 동일).
부동산 취득 당시 피부양자 조건에 해당되더라도 향후 아파트 공시가격이 올라 피부양자 조건이 되지 않는 경우에도 매달 건강보험료를 내야할 수 있다.
지역가입자의 건강보험료는 재산, 소득에 따라 납입보험료 수준 차이가 크기 때문에 아래 사이트에서 반드시 예상 보험료를 확인한 후 비교해보아야 한다.
끝으로
부부 공동명의 장단점에 대해 알아보았다.
공시가격, 양도차액 등에 따라 공동명의가 장점이 되는 경우가 많지만 주택 보유 수, 보유 기간 등에 따라 오히려 단점이 될 수도 있다.
또한, 당장 상속이나 증여를 생각할 필요가 없다면 이 부분도 제외하고 검토해보아야 한다.
개인적으로는 현 상황에서 가장 부담이 큰 항목 위주로 하나씩 비교해보고, 이후 전문 세무사를 통해 반드시 검증을 하는 것을 추천한다.
수수료 조금 아끼려고, 시간, 에너지 낭비하는 것보다 비용이 들더라도 전문가에게 맡기는 것이 정신건강에도 좋다.
섣불리 판단했다가 더 큰 손해를 입을 수 있다는 점 꼭 기억하기 바란다.