1주택자 전세자금대출 한도 및 조건 (3억이 넘으면 회수?)

많은 1주택자들이 전세자금대출을 찾습니다.
‘1주택자가 왜 전세자금대출을 찾냐’고 반문할 수 있지만, 직장, 교육 등을 이유로 어쩔 수 없이 거주지를 옮겨야 하는 경우도 있고, 또 투자목적으로 1주택자 전세대출을 신청하는 경우도 있습니다.
오늘은 1주택자 전세자금대출 조건과 한도 그리고 대안에 대해서 자세히 알아보도록 하겠습니다.

1주택자 전세자금대출

2020년 7월 10일 이후로 1주택자 전세대출 규제가 강화되어 바뀐 내용이 많아졌습니다.

변경된 내용을 중심으로 1주택자 전세자금대출에 대해 하나씩 살펴보겠습니다.

대출조건

2020년 7월 10일부터 전세대출을 활용하여 갭투자를 하는 것을 방지하기 위해 1주택자 전세대출을 제한한다고 밝혔습니다.

이제 아래에 해당되는 1주택자라면, 전세대출을 받을 수 없습니다.

• 규제지역 : 투기지역, 투기과열지구
• 대상주택 : 아파트
• 기준일 : 2020년 7월 10일 이후
• 기준금액 : 3억 원 초과

정리하자면, 기준일 이후 규제지역 내 시가로 3억원이 초과 아파트를 구입했다면, 전세자금 대출을 받을 수 없게 된 것입니다.

여기서 유의할 점은 공동주택 가격이 아닌 시가를 기준으로 한다는 점입니다.

투기지역이나 투기과열지구가 아니라 조정대상지역이나 비규제지역의 아파트라면 1주택자도 전세자금대출 이용이 가능하지만, 9억 원 이하의 아파트일 때만 가능합니다.

하지만 이게 전부는 아닙니다. 예외적으로 1주택자 전세대출이 허용되는 경우가 있습니다.

아래 경우는 불가피한 수요(실수요)로 간주하여 전세대출제한 규제에서 벗어날 수 있습니다.

아래 3가지 항목에 모두 해당된다면, 규제지역 및 기준금액 이상이라도 1주택자 전세자금대출을 받을 수 있습니다.

1. 직장이동, 자녀교육, 치료, 요양 등
2. 시-군 간 이동(서울시나 광역시 내 이동은 인정되지 않음). 보유한 주택의 소재지를 벗어난 경우.
3. 보유주택과 전세주택에서 전세 실거주지에서 대출보증을 허용

하지만 투자를 위해 전세자금대출을 찾고 있는 1주택자는 전세자금대출이 아닌 신용대출이나 기타 담보대출을 이용하는 방법밖에 없습니다.

투자 수익에 대한 확신이 있다면, 금리가 다소 높을지라도 신용대출을 최대한 활용하는 것이 좋겠죠.

개인 신용대출로는 건 별 대출이라 불리는 일반 신용대출과 한도대출이라 부르는 마이너스통장이 대표적이며, 담보대출로는 카드론, 증권대출, 예 적금 담보대출 등이 있으니 참고하십시오.

대출한도

앞서 소개한 1주택자 전세자금대출 조건에 해당된다면 아래에서 1주택자 전세자금대출 한도도 함께 알아 두기 바랍니다.

기본적으로 전세자금대출을 받으려면 전세보증을 받아야 하는데, 시가가 9억 원이 넘거나, 부부 합산 소득이 1억 원이 넘으면 보증을 해주지 않고 있습니다.

보증을 받을 수는 있지만 보증한도가 있기 때문에 결국 1주택자 전세자금대출 한도가 있다고 보면 됩니다.

대출 한도는 금융권과 연계된 보증기관이 어딘지(담보를 어디에서 잡느냐)에 따라 달라집니다.

대표적인 3대 보증기관 별 전세자금대출 담보 금액은 아래 표를 참고하십시오.

주택금융공사	2억 원
주택도시보증공사	2억 원
SGI서울보증보험	3억 원

이렇듯 1금융권에서는 1주택자 전세대출이 아주 어려워졌지만, 2금융권으로 내려가면 조금 얘기가 다르다고 합니다.

보증기관과 관련 없이 진행되는 2금융권 전세자금대출은 9억이 넘는 아파트를 보유하고 있어도 대출이 나온다고 하니 이 점 참고하십시오.

감당할 수 있는 범위라면 1주택자 전세자금대출 2금융권을 이용해보는 것도 나쁘지 않습니다.

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전세자금대출 회수

계속해서 1주택자 전세자금대출에 관심이 있다면 반드시 알고 있어야 할 전세자금대출 회수에 대해 알아보도록 하겠습니다.

회수 조건

이제 전세자금대출을 받아 이용하는 사람이 규제지역 내 아파트를 구입하면 전세자금대출이 바로 회수될 수 있습니다.

만약 기준일(2020년 7월 10일) 이후에 전세자금대출을 받아 이용하고 있다가 이후 규제지역 내 3억 원 초과 아파트를 구입하면 전세대출이 회수됩니다.

여기서 중요한 포인트는

구입한 아파트에 기존 세입자가 있다면 세입자의 계약기간이 끝날 때까지는 전세자금대출을 회수하지 않는다는 점입니다.

전세자금대출 후 주택 구입을 하는 것은 좋은데, 샀으면 실거주를 하라는 뜻이죠.

예외

이렇듯 전세자금대출 회수가 갭투자를 막기 위해 나온 정책이다 보니 어느정도 허용되는 부분이 있습니다.

아래 4가지도 전세자금대출이 회수되지 않는 대표적인 경우입니다.

1. 기준일 전에 전세자금대출을 받았다가 이후 규제지역 아파트를 구입했을 때
2. 상속을 받았을 때(기준일과 관계없음)
3. 전세자금대출을 이용하는 자가 규제지역 내 분양권이나 입주권을 구입했을 때
4. 가격 상승으로 아파트 시가가 3억 원이 넘었을 때

항목별로 부연설명을 하자면,

먼저 첫 번째 항목의 경우 전세자금대출 연장은 불가능하지만, 전세 계약이 끝날 때까지는 전세자금대출을 회수하지 않습니다.

이 역시 지금 전세 계약이 끝나면 새로 구입한 아파트에 가서 실거주를 하라는 뜻으로 해석할 수 있습니다.

2번은 기준일, 규제대상에 모두 해당되더라도 상속을 받았다면 전세자금대출 즉시 회수에 해당하지 않는다는 것을 말합니다.

상속은 ‘받은 것’으로 보지 ‘구입’한 것으로 보지 않기 때문에 회수 대상이 아닙니다. 기준일 이후 규제지역 내 기준금액이 넘는 아파트를 ‘구입’한 경우에만 전세대출을 회수합니다.

계속해서 전세자금대출을 이용하고 있다가 기준일 이후 규제지역에 있는 분양권이나 입주권을 구입할 수도 있을 텐데요,

이럴 때도 역시 전세자금대출을 회수하지 않습니다.

아파트 소유권 취득시점(등기 이전완료일)을 구입시점으로 여기기 때문입니다.

분양권은 향후에 거주할 수 있는 권리이지 당장 거주(등기)할 수 있는 것은 아니기 때문에 분양권이 있다고 1주택자로 간주하지 않습니다.

기준일 이전에 아파트를 살 때는 3억 원이 넘지 않았는데, 기준일 이후 아파트 가격이 상승하여 3억 원이 넘게 된 경우에도 이용중인 전세자금대출은 회수되지 않습니다.

추가로 아파트 외 다세대, 빌라 등은 주택전세대출 회수 규제에 포함되지 않습니다.

회수 조치가 취해진다면?

회수 조치가 취해지면 즉시 전세대출 원리금(원금+이자) 상환의무가 발생합니다.

따라서 회수 조치 후 전세자금대출을 상환하지 않으면 연체가 발생하게 되고, 연체정보에 등록되어 연체이자 등 불이익을 받을 수 있습니다.

게다가 3개월 이상 연체되면 채무불이행자로 등록되어 금융권 대출 이용이 어려질 수 있고, 3년간 주택관련 대출이용이 제한될 수 있으니 주의해야 합니다.

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마치며

여기까지 1주택자 전세대출 한도와 조건, 회수 정책에 대해 알아보았습니다.

부동산 정책이 과하게 바뀌고 있고, 다주택자에 대한 규제도 과할 정도로 심해지고 있습니다.

정책에 의해 되던 것이 안되면 기운이 빠지기 마련이지만, 포기하지 말고 다른 방법을 찾아보시기 바랍니다.