앞서 1가구 1주택 양도소득세 비과세 요건에 대해 알아보았고, 계속해서 일시적 2주택 비과세 요건에 대해 정리해보려 한다.
1주택자가 이사를 한다면 이사할 집을 취득하고, 보유한 집을 양도하는 경우가 일반적일 것이다.
이때 보유하고 있는 집을 양도하기 전까지는 2주택이 된다.
이럴 때는 일시적 2주택이라고 해서 요건에만 충족하면 비과세 적용을 받을 수 있다.
양도소득세는 비과세이고, 취득세는 1주택과 동일한 세율을 적용받게 되니 자세한 내용은 아래 내용을 참고하자.
일시적 2주택 비과세 요건
양도소득세
일시적 2주택 비과세 요건은 기본은 아래 세 가지다.
- 신규주택을 취득하고, 보유하고 있던 주택을 3년 내 양도해야 한다.
- 보유하고 있는 주택의 취득일로부터 1년 이상 경과한 후 신규주택을 취득해야 한다.
- 보유하고 있는 주택은 2년 이상 보유, 거주(조정대상지역에 해당)해야 한다.
1번의 경우 비조정대상지역 내에서 이동하는 경우나 비조정대상지역에서 조정대상지역으로(반대도 동일) 이동하는 경우에만 해당한다.
만약 조정대상지역 내에서 이동하는 경우라면 신규주택 취득 시점에 따라 보유주택 양도 기한이 달라진다.
아래는 강화된 일시적 2주택 비과세 요건인데, 최근 세법이 바뀌면서 보유주택 기한이 달라졌다.
- 2018년 9월 13일 이전에 신규주택 취득 -> 신규주택 취득일로부터 보유주택 3년 내 양도
- 2019년 12월 16일 이전에 신규주택 취득 -> 신규주택 취득일로부터 보유주택 2년 내 양도
- 2019년 12월 17일 이후에 신규주택 취득 -> 신규주택 취득일로부터 보유주택 1년 내 양도 + 1년 내 전입
만약 신규주택에 임차인이 거주하고 있는 경우에는 임차인 계약이 끝날 때까지(최대 2년) 보유주택 양도기한 및 전입기한이 연장된다고 한다.
위 내용을 나에게 적용해보면, 2021년 3월에 조정대상지역 내 1주택을 취득했으니 양도소득세 비과세 적용을 받으려면 아래와 같이 해야겠다.
- 보유주택은 2023년 3월까지 보유 및 거주해야 함
- 신규주택은 2022년 3월 이후 취득해야 함. 취득한 후 +1년 이내로 양도하고 전입해야 함
국세법령정보시스템 질의회신에 올라와 있는 1가구 1주택에 관한 질의 및 답변을 아래 남겨두었으니 참고해보는 것도 좋겠다.
취득세
양도소득세와 함께 취득세도 다주택자인 경우 중과세될 수 있다.
하지만 1가구 1주택자가 신규주택을 취득할 때 1주택과 동일하게 취득세를 납부하고, 나중에 정해진 기한 내 기존 보유주택을 처분하지 않으면 2주택자 세율에서 차액만큼 추징한다고 한다.
주택 취득세(농어촌특별세, 지방교육세 제외)는 주택 가격에 따라 1~3%인데, 대략 아래와 같다.
- 6억 원 이하 : 1%
- 6억 원 초과 9억 원 이하 : 2~3%
- 9억 원 초과 : 3%
조정대상지역에서 1주택자가 추가로 주택을 취득하면(총 2주택) 취득세는 8%가 되며, 총 3주택 이상이 되는 경우 12%가 된다.
반면 비조정대상지역은 총 3주택부터 8%, 4주택은 12%의 세율이 적용되는 차이가 있다.
| 구분 | 총주택수 | 비조정 | 조정 |
| 무주택자 | 1 | 1~3% | 1~3% |
| 1주택자 | 2 | 1~3% | 8% |
| 2주택자 | 3 | 8% | 12% |
| 3주택자 | 4 | 12% | 12% |
앞서 얘기한 것처럼 조정대상지역일지라도 일시적 2주택이라면 8%가 아닌 1~3%의 취득세만 내면 된다.
다만 일시적 2주택에 해당하려면 기존 보유주택을 기한 내에 양도해야 하는데, 조정대상지역 내에서 이동하는 경우 1년, 비조정대상지역에서 조정대상지역은 3년의 기한이 있다.
나머지 경우(비->비, 조->비)는 모두 처분기한이 없다.
취득세는 비과세가 아니라 1주택과 같은 세율이라는 점, 그리고 조정대상지역에서는 1년 내 양도해야 한다는 점만 기억하고 있으면 될 것 같다.
취득세는 아래 위택스 사이트에서 미리 계산해볼 수 있으니 참고!