분양권 전매는 준공이 끝난 아파트를 매매하는 것과는 여러 부분에서 차이가 있습니다.
분양권 거래 계획이 있다면 분양권 전매 방법과 세금, 수수료에 대해 꼼꼼하게 점검할 필요가 있습니다.
이 글을 통해 분양권 거래에 대한 전반적인 내용을 파악해 보시기 바랍니다.
목차
분양권 전매란?
분양권 전매는’ 아파트에 입주하기 전에 가지고 있는 분양권을 다른 사람에게 판다는 것’을 의미합니다.
분양권은 ‘준공 후 아파트에 입주할 수 있는 권리’를 말합니다.
청약 신청에 당첨되면 분양권을 얻을 수 있죠.
전매는 ‘샀던 물건을 도로 다른 사람에게 팔아넘김’이라는 사전적 의미가 있습니다.
분양권 전매는 주택을 거래하는 것은 아니고, 권리를 팔고 사는 것입니다.
아직 아파트가 지어지지도 않았으니, 아파트를 사고파는 것이 아니라는 점을 유념해야 합니다.
분양권 전매제한 기간
분양권은 언제든 자유롭게 사고팔 수는 없습니다.
분양권 전매제한이라고 해서 정부에서 분양권을 팔 수 있는 기간을 정해두고 있기 때문입니다.
분양권을 통해 시세차익만 노리는 사람들이 청약에 당첨되어 실제 거주를 원하는 자가 기회를 놓치는 것을 방지하기 위함이죠.
현재 분양권 전매제한 기간은 아래와 같습니다.
- 수도권
- 공공택지(분양가 상한제 적용) 및 규제 지역 : 3년
- 서울 전역이 포함되는 과밀 억제권 : 1년
- 그 외 지역 : 6개월
- 비수도권
- 공공택지(분양가 상한제 적용) 및 규제 지역 : 1년
- 광역시 도시지역 : 6개월
- 그 외 지역 규제 : 없음
전매제한 기간은 입주자로 선정된 또는 분양권 당첨자 발표일이 기준입니다.
현재 분양권 전매제한 규제가 많이 완화된 것이지만, (아래에 언급하지만) 여전히 높은 양도소득세 세율 때문에 고가의 주택은 비율이 그리 높지 않은 상태입니다.
분양권 전매 방법 7단계
다음은 분양권 전매 방법입니다.
분양권 거래 절차는 아래와 같이 크게 7단계를 거칩니다.
청약에 당첨되어 분양권을 팔고 싶은 매도자도, 신축 아파트에 입주하기를 희망하는 분양권 매수자도 아래 순서는 반드시 알아두어야 합니다.
1. 분양 계약
분양 계약은 분양권 매도자에만 해당하는 항목입니다.
청약 당첨이 되면 분양 계약을 체결하고 권리를 득하게 됩니다.
이후 아파트 준공 전에 이 권리를 판매하고 싶다면 아래 순서대로 분양권 거래를 진행하면 됩니다.
2. 분양권 매매계약서 작성
분양권 거래도 직거래가 가능하지만, 부동산을 통해 거래하는 경우가 대부분입니다.
매도자는 부동산에 매물을 접수하면 되고, 매수자도 부동산에 가서 분양권 매수 문의를 하면 됩니다.
분양권은 부동산 실물 없이 권리를 팔고, 사는 것이기 때문에 경험이 없다면 안전하게 부동산을 통해 거래하는 것이 여러모로 좋습니다.
분양권 매도자, 매수자가 합의에 이르면 분양권 매매계약서를 작성합니다.
3. 실거래가 신고
계약을 했다면, 분양권 역시 실거래가 신고를 해야 합니다.
1개월 이내에 관할 지자체 시, 군, 구청에 방문하여 실거래가 신고를 하면 됩니다.
공인중개사를 통해 분양권 거래를 한다면, 실거래가 신고는 공인중개사가 해주는 경우가 대부분입니다.
물론 매수자, 매도자가 해도 상관은 없습니다.
실거래가 신고는 허위 매물 등록을 막고 실거래 가격을 빠르게 반영하는 데 그 목적이 있는데, 온라인으로 간편하게 진행할 수 있는 간단한 신고이니 부담가질 필요는 없습니다.
4. 대출 승계 신고
다음은 매도자가 대출을 받았다면 (대게 중도금) 이를 승계하는 과정이 필요합니다.
(대부분 가능하지만) 대출 승계가 가능한지는 분양권 매매계약서를 작성하기 전해 확인해야 할 부분이기도 합니다.
분양권 계약서를 포함하여 대출 승계에 필요한 서류를 지참하여 은행에 방문, 승계를 진행하면 됩니다.
이때는 매도자와 매수자가 함께 방문해야 합니다.
참고로 매도자가 분양권 중도금을 자납했다면 분양권 매수 희망자를 구하기 어려울 수 있으니 매도자 입장에서는 이 점 유념해야 합니다.
5. 권리 의무 승계 계약
다음으로 시행사 및 시공사에 방문하여 권리 의무 승계를 진행합니다.
현장에 따라 다른데, 시행사에 따라 정해진 날짜에 명의변경을 해줍니다.
이때, 매수자로 명의가 변경되고, 계약서 뒷면에 날인을 받으면 됩니다.
6. 분양계약서 수령
매수자는 마지막으로 분양계약서를 받으면 실질적인 분양권 전매 절차는 끝납니다.
7. 양도소득세 신고
매도자는 주소지 관할 세무서에 방문하여 양도소득세 신고를 해야 합니다.
양도소득세율이 높기 때문에 매도자 입장에서는 분양권 거래에서 굉장히 중요한 부분입니다.
양도세 신고는 양도월 말일 기준 2개월 이내에 해야 합니다.
종종 협의로 매수자가 양도소득세를 부담하는 경우도 있다는 점 알아두시면 좋겠네요.
분양권 전매 방법은 크게 복잡하지 않습니다.
그리고 부동산을 통해 분양권 매매를 진행하게 된다면 다음 절차에 대한 가이드를 자세히 알려주기 때문에 너무 걱정할 필요는 없습니다.
대신 다음과 같은 수수료, 세금 부분은 미리 알아두어야 합니다.
분양권 복비 계산은 어떻게? 중개수수료
분양권 중개수수료인 복비는 매도자, 매수자 각각 부담해야 합니다.
이미 알고 있겠지만, 부동산 매매(전월세) 수수료는 거래금액에 따라 정해진 요율을 적용해 계산합니다.
분양권 역시 크게 다르지 않으나 ‘거래금액’을 산정하는 방식이 조금 다릅니다.
일반적인 매매에서 3억 원에 아파트를 매매한다면, 0.4%를 곱해 120만 원(부가세 제외)이 중개수수료가 됩니다.
하지만 분양권 중개수수료를 계산할 때는 현재까지 실제로 지급한 금액이 거래금액이 됩니다.
분양가가 3억 원, 계약금 3천만 원, 납부한 중도금 2천만 원, 옵션 및 발코니 5백만 원, 프리미엄이 2천만 원인 아파트 분양권을 거래한다고 가정하고 분양권 중개수수료 계산을 하면,
매도자가 지불한 계약금+중도금+옵션(실제 납입한)+프리미엄이 거래금액이 되고, 여기에 정해진 요율을 곱하면 됩니다.
(3천만 원+2천만 원+5백만 원+2천만 원) X 0.5% = 37.5만 원
참고로 프리미엄이 마이너스(마피 분양권)라면 거래금액에 프리미엄은 따로 합산하지 않습니다.
| 거래금액 | 상한요율 | 한도액 |
| 5천만 원 미만 | 0.6% | 25만 원 |
| 2억 원 미만 | 0.5% | 80만 원 |
| 9억 원 미만 | 0.4% | 없음 |
| 12억 원 미만 | 0.5% | 없음 |
| 15억 원 미만 | 0.6% | 없음 |
| 15억 원 이상 | 0.7% | 없음 |
분양권 전매와 관련된 세금
분양권 거래를 한다면, 취득세, 재산세, 종부세, 양도소득세 등을 걱정하게 될 텐데요.
앞서 언급한 것처럼 분양권은 아파트 입주 권리만 사고파는 것이기 때문에 이미 준공된 아파트를 매매하는 것과는 조금 차이가 있습니다.
아래에서 항목별로 하나씩 살펴보겠습니다.
취득세
분양권 전매할 때는 취득세가 없습니다.
아직 부동산을 취득한 것은 아니고 그럴 수 있는 권리를 얻은 단계이기 때문입니다.
취득세는 아파트가 다 지어지고 입주하는 시점에 납부하게 됩니다.
유주택자라면 취득세 중과 여부에 해당하지 않는지 점검이 필요합니다.
재산세 & 종합부동산세
보유세라 불리는 재산세와 종합부동산세 역시 분양권을 취득하는 시점에는 관련이 없습니다.
두 항목 모두 아파트 준공일을 기준으로 나옵니다.
양도소득세
양도세는 매도자 입장에서는 굉장히 부담스러운 세목입니다.
분양권 특성상 보유 기간이 짧기 때문에 세율이 굉장히 높기 때문입니다.
물론 그럼에도 분양권을 파는 이유가 있겠지만, 조금이라도 비용을 절감하려면 양도세 부분은 미리 꼼꼼하게 파악할 필요가 있겠습니다.
양도소득세는 양도 차익의 60%인데, 분양권 보유기간이 1년 미만이라면 70%가 됩니다.
여기에 지방소득세 10%도 가산해야 하니 실제 분양권 양도세는 66~77%가 되는 것입니다.
양도소득세도 비과세 요건이 마련되어 있기 때문에 취득 및 양도 순서에 따라 비과세가 될 수도, 77%의 중과세가 될 수도 있습니다.
양도소득세는 분양권 외 주택을 보유하고 있다면 특히 신경을 써야 하는 부분이기 때문에 가급적이면 부동산 관련 세무사의 도움을 받는 것이 좋습니다.