전세나 월세로 살고 있는 임차인은 계약갱신청구권을 행사하여 임대 기간을 2년 연장할 수 있습니다.
하지만 무조건 2년 연장이 되는 것은 아니라 임대인에게 정당한 사유가 있다면 거절되는 경우도 많습니다.
오늘은 계약갱신청구권 행사 방법과 거절사유 9가지, 그리고 주택임대차보호법에 관련된 여러가지 내용들을 정리해봅니다.
목차
계약갱신청구권이란
계약갱신청구권이란 임차인이 임대차 계약의 갱신을 요구할 수 있는 권리를 말합니다.
현재 국민 주거생활의 안정 보장을 목적으로 하는 주택임대차보호법이 시행되고 있는데, 그 중 하나가 계약갱신청구권입니다.
계약갱신청구권은 주거용 건물, 즉 주택을 대상으로 하고 있습니다.
임차인이 계약갱신청구권을 쓰면 임대인은 정해진 정당한 사유가 있으면 거절할 수 있지만, 그렇지 않다면 거절할 수가 없습니다(계약갱신청구권 거부 요건은 아래에 정리해 두었습니다).
계약갱신청구권은 계약종료 6개월에서 2개월 전에 1회만 행사할 수 있으며 계약은 2년 연장됩니다(계약갱신청구권을 1회 사용했다면, 이제는 사용할 수 없습니다).
그리고 계약 조건은 동일하게 2년 연장되지만, 가장 중요한 보증금 및 월세는 정해진 범위(5%) 내에서 협의할 수 있게 되어 있습니다.
만약 집주인이 보증금이나 월세를 많이 올리고 싶어 한다면, 계약갱신청구권을 행사하여 정해진 한도 내에서 인상되도록 하는 것도 방법입니다.
계약갱신청구권 행사 방법
사실 계약갱신청구권 행사 방법에 정해진 것은 없습니다.
대신 임차인 입장에서는 계약갱신청구권을 행사하겠다고 분명하게 전달을 해야 합니다.
보통 ‘임차인이 계약갱신청구권을 쓴 것이다, 아니다’로 분쟁이 많이 발생하기 때문에 계약갱신청구권을 행사하여 계약을 연장하고자 한다는 문구를 만드시 증거로 남겨두는 것이 좋습니다.
계약갱신청구권 행사 방법으로는 전화 통화나 직접 만나서 구두, 문자, 카카오톡과 같은 메시지 또는 이메일도 있습니다.
어느 것이든 상관없지만 적어도 증거로 남길 수 있는 문자나 카카오톡 메시지를 이용하는 것이 바람직하겠습니다(녹음을 한다면 구두도 괜찮겠죠).
일반적으로는 이렇게 하면 충분하지만, 좀 더 안전하고 분명한 계약갱신청구권 행사 방법을 찾는다면 우체국 내용증명을 이용하여 계약갱신청구권 행사를 알리는 것이 가장 좋습니다.
주의할 점은 일반적으로 무슨 일이든 내용증명을 받는다는 것 자체가 그리 달가운 일은 아니기 때문에 임대인에게 사전에 내용증명을 보내겠다고 양해를 구해 놓거나, 내용증명 내용에서 예의는 갖추어 보내는 것이 좋습니다.
계약갱신청구권 행사 방법보다 집주인과 불편한 관계가 되지 않도록 하는 것이 오히려 어려운 것 같습니다.
내용증명을 보내는 방법은 전혀 어렵지 않기 때문에 스스로 진행하는데 무리가 없을 것입니다.
문자든 내용증명이든 임대인에게 내용을 전할 때는 간결하고 반드시 필요한 내용으로만 글을 쓰십시오.
또한 ‘동일한 조건으로 계약갱신을 요청한다’는 내용을 분명히 작성하십시오.
계약갱신청구권 거부 요건 9가지
자, 그렇다면 임대인이 계약갱신청구권은 언제 거부할 수 있는지 살펴보겠습니다.
만약 아래 9가지 중 하나에 해당한다면 임대인은 계약갱신청구권을 거부할 수 있습니다(계약갱신청구권 행사 방법과 동일하게 거부 역시 내용증명으로 올 수 있습니다).
아래 내용을 보면 주택임대차보호법이 있다고 임차인이 무조건 4년은 거주하는 것은 아니라는 것을 알 수 있습니다.
- 임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액을 연체한 사실이 있는 경우
- 임차인이 거짓이나 기타 부정한 방법으로 임차한 경우
- 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 주택의 전부(또는 일부)를 전대한 경우
- 임차인이 임차한 주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우
- 임대인이 합의하에 상당한 보상을 제공한 경우
- 임대인이 목적 주택의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위해 목적 주택의 점유를 회복할 필요가 있는 경우(아래의 중 하나에 해당)
- 계약 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우
- 건물이 노후, 훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우
- 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우
- 임차한 주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우
- 임대인 목적 주택에 실제 거주하려는 경우(직계존속, 직계비속 포함)
- 기타 임차인이 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우
9개 거절 요건이 있지만, 계약갱신청구권이 거부되는 경우 대부분은 8번 때문입니다.
계약기간 중에 집이 팔려서 새집주인이 거주하겠다고 계약갱신을 거부하는 경우도 많습니다.
계약 종료 2개월 전에 새주인이 실거주를 하겠다고 연장을 거부하면, 세입자도 별다른 방법이 없기 때문에 계약기간이 종료되면 퇴거를 해야 합니다.
하지만, 거부 요건에 충족하지 않거나 허위 사실인 경우에는 추후에 보상을 받을 수 있습니다.
이에 대해서는 아래에서 계속 살펴보겠습니다.
자주 묻는 질문
임대인이 들어와서 살겠다고 계약갱신청구권을 거절했는데, 실제로를 거주하지 않고 다른 사람에게 임대했다면?
임대인에게 아래 중 큰 금액으로 변상을 해야 한다.
1. 임차인이 입은 손해액
2. 임대인이 제 3자에게 임대하여 얻은 환산월차임과 갱신거절 당시 환산월차임 간 차액의 2년분에 해당하는 금액
3. 갱신거절 당시 월차임의 3개월분에 해당하는 금액
실제 소송 판례를 보면, 집주인들이 하는 말 대부분은 ‘임차인이 계약갱신청구권을 행사하지 않았다’이다.
다시말해 임차인에게는 기간 내에 계약갱신청구권을 행사한다는 것을 증거로 남겨두는 것이 매우 중요하다고 할 수 있겠다.
계약갱신청구권 계약서를 다시 써야하나요?
계약갱신청구권을 행사했다고해서 계약갱신청구권 계약서를 다시 작성할 필요는 없다.
하지만 월세나 보증금이 조정되었다면, 이 부분은 따로 작성해 증거로 마련해두는 것은 좋다.
계약갱신청구권 중도해지 가능한가요?
계약갱신청구권을 쓰면 2년은 계약이 연장된다고 했다.
그렇다면 임차인 입장에서는 반드시 2년을 살아야만 할까?
그렇지 않다. 갱신기간 중 임차인은 언제든 계약을 해지를 통보할 수 있으며, 통보 후 3개월 후에 계약갱신청구권 중도해지 효력이 발생한다.
갱신기간 중에 퇴거를 해야 한다면 3개월 전에 임대인에게 통보하면 된다.
단, 월세를 내고 있다면 퇴거 전까지는 임차인이 납부해야 한다.
묵시적 갱신으로 이미 4년 이상을 거주했는데 계약갱신청구권을 사용할 수 있나요?
해당 주택에 얼마나 임차하여 거주했는지는 중요하지 않다.
묵시적 갱신으로 여러 번 계약이 연장되었더라도 임대차계약이 끝나기 전에 1번은 계약갱신을 요구할 수 있다.
묵시적 갱신은 묵시적 갱신이고, 계약갱신청구권은 계약갱신청구권으로 별개의 것이라 보면 된다.
단, 계약갱신청구권을 행사하는 것이라면 이에 대해 분명하게 알려야 한다.
집주인이 실제로 거주하는지 어떻게 알 수 있나요?
만약 임대인이 계약갱신을 거부했다면 실제로 집주인이 들어와서 사는지 궁금할 것이다.
하지만 집주인 실거주 여부를 ‘정확하게’ 파악하는 것은 쉽지가 않다.
확정일자 부여현황을 받아볼 수는 있지만, 만약 새로운 새입자가 확정일자를 받지 않았다면 사실을 파악하는데 어려움이 따른다.
또한, 새로운 임차인이 확정일자를 받았다 하더라도 이름만으로는 직계존속, 직계비속 여부를 정확하게 파악하기 어렵다.
추천하는 계약갱신청구권 행사 방법은?
계약갱신청구권 행사 방법에 정해진 것은 없다고 했다.
하지만 구두로 전달하고 이를 녹취하는 것은 쉽지도 않고 위법 여부도 따져야 한다.
내용증명은 가장 분명하지만 일반적으로는 문자나 카톡으로도 충분하다 생각되고, 만약 이에 대한 회신이 없다면 내용증명을 보내 두는 것이 좋겠다.
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